Pourquoi et comment acheter ou vendre en
viager ?
Qu'est-ce que le viager ?Le viager immobilier est avant tout une vente qui porte sur
un bien immobilier (appartement, maison, murs commerciaux etc…)
et à ce titre, elle fait l'objet des mêmes formalités
que s'il s'agissait d'une vente normale, c'est-à-dire
qu'elle donne lieu à un compromis de vente, et qu'elle
doit être constatée devant notaire par un acte
authentique.
Avant de mettre en vente un bien en viager et ne pas avoir de
déconvenue, il est nécessaire de faire appel à
un spécialiste afin de valider le réalisme de
votre projet, tant dans ses aspects juridiques, financiers que
commerciaux, sachant que la recherche d’un acheteur solvable
en viager, peut demander plusieurs mois sinon plusieurs années.
Pour information, on estime que 6 à 10 000 viagers sont
vendus par an en France, ce qui représente en moyenne
:
- Un viager vendu pour 1 000 ventes normales et,
- Un viager vendu par an et par notaire (il ya environ 8 000
notaires en France)
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Vente en viager : un contrat aléatoire
L'élément distinctif d'une
vente en viager est son caractère aléatoire.
Lorsqu'il achète, l'acquéreur ne peut savoir
pendant combien de temps il devra verser la rente, puisque
celle-ci doit être versée jusqu'au décès
du vendeur: la date, incertaine, de la mort du vendeur constitue
l'aléa.
L'existence de cet aléa est un élément
essentiel de la vente en viager: s'il n'y a pas d'aléa,
le contrat est sans objet et la vente pourra être annulée.
Le viager est un pari sur la durée de vie du vendeur,
d'autant plus intéressant pour l'acheteur que le vendeur
vient à décéder rapidement. À
l'inverse, le viager peut se révéler une lourde
charge dans le cas où le vendeur reste en vie au-delà
de ce que l'acquéreur pouvait normalement imaginer.
C'est en cela que le viager est un contrat aléatoire,
car il présente à la fois une chance de gain
et un risque de perte.
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Le décès dans les 20 jours
Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent
la vente, ses héritiers (ou toute autre personne qui y aurait
intérêt) peuvent obtenir l'annulation de cette vente,
au motif qu'il n'y avait pas d'aléa. Pour que cette action
soit possible, les deux conditions suivantes doivent être
réunies (Code civil, Art. 1975):
Bien qu'il n'ait pas toujours bonne réputation,
le viager présente, pour chacune des parties, des avantages
non négligeables:
-
il permet au vendeur, qui est souvent une
personne âgée, de se constituer un complément
de retraite jusqu'à la fin de ses jours, complément
de retraite qui sera régulièrement revalorisé
et qui bénéficiera, en outre, d'une fiscalité
avantageuse. De plus, si les parties choisissent un viager occupé,
le vendeur pourra rester dans un environnement qui lui est familier;
-
il offre à l'acquéreur, outre
l'opportunité de faire une opération intéressante,
la possibilité d'acquérir un bien immobilier avec
une mise de fonds réduite en particulier en achetant
un viager occupé.
La vente peut également être annulée
si le décès du crédirentier, par maladie, survient
plus de 20 jours après la signature du contrat, à
condition alors qu'il soit prouvé que l'acheteur avait connaissance
de la maladie du vendeur et de sa fin prochaine. Ici, c'est, en
plus de l'absence d'aléa, la mauvaise foi de l'acheteur qui
est sanctionnée par la cour de cassation.
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Dominique CHARRIER
Portable : 06.62.55.93.20
Tél/Fax : 05.56.20.65.74
E.mail : dominique-charrier@wanadoo.fr
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