Détermination du prix d'un viager

Qu'est-ce que le bouquet ?

Le prix de la vente en viager doit évidemment être payé sous forme de rente. Mais une partie peut être versée au comptant, lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Cette partie payée comptant s'appelle le « bouquet » :

• plus le bouquet est important, et moins le montant de la rente sera élevé.

Ainsi, par exemple, sur un prix de 100 000 euros, les parties peuvent convenir qu'un montant de 30 000 euros sera immédiatement payable au jour de la vente et que seul le solde du prix, c'est-à-dire 70 000 euros, sera converti en rente viagère.

Calcul de la rente

« La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plait aux parties contractantes de fixer » (Code civil, Art. 1976) mais le calcul de la rente se fait à partir de plusieurs éléments, dont les principaux sont les suivants:

• la valeur marchande ou vénale du logement libre ou occupé selon le cas;
• l'existence ou non d'un droit d'usage et d'habitation ou d'une réserve d'usufruit conservé par le vendeur.
• l'existence ou non d'un bouquet et, s'il existe, son montant;
• le sexe et l'âge du vendeur. Ces éléments permettent de déterminer son espérance de vie, à l'aide de tables de mortalité que les spécialistes ont à leur disposition;

On le voit, le calcul d'une rente viagère est une opération très complexe et très importante à la fois: que vous soyez acheteur ou vendeur, il est donc recommandé de ne jamais s'engager dans une telle opération, et de ne jamais rien signer, avant d'avoir pris conseil auprès d'un professionnel qualifié.
La rente viagère bénéficie d'une fiscalité très avantageuse pour le vendeur. En effet, pour l'administration fiscale, la rente comprend une partie de capital et une partie d'intérêt qui, seule, est soumise à l'impôt. Cette partie imposable est fonction de l'âge du crédirentier au moment de la création de la rente, c'est-à-dire au moment de la vente. Elle est fixée à 70 % si le vendeur était âgé de moins de 50 ans; 50 % de 50 à 59 ans inclus; 40 % de 60 à 69 ans inclus; 30 % au-delà de 70 ans. On le voit, la rente est d'autant moins imposée que le vendeur était âgé au moment de la vente. Ainsi, par exemple, une personne de 71 ans qui vend son appartement en viager et qui perçoit une rente annuelle de 10 000 euros ne devra ajouter à son revenu imposable, au titre de cette rente, que 3 000 euros (soit 30 % de 10 000 euros).

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Dominique CHARRIER
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