Le viager, à quel prix ?
Indexation de la rente ?
Afin de garantir au crédirentier le maintien
de son pouvoir d'achat, le contrat de vente en viager prévoit,
en principe, une indexation annuelle du montant de la rente: on
est alors en présence d'une indexation conventionnelle. Dans
le cas contraire, la rente peut cependant être majorée
selon le barème légal publié chaque année
par la loi de finances: il s'agit alors d'une indexation légale.
Indexation conventionnelle
La plupart des contrats de vente en viager prévoient
une indexation en fonction de l'évolution de l’indice
des prix à la consommation, série France entière,
hors tabac. Cet indice est publié chaque mois par l'INSEE.
La rente est généralement revalorisée chaque
année, à la date fixée par le contrat.
Les parties peuvent choisir un autre indice que l'indice des prix
à la consommation comme, par exemple, l'indice du coût
de la construction. L'intérêt du premier est qu'il
reflète assez fidèlement l'évolution du coût
de la vie.
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Indexation légale
À défaut d'indexation contractuelle, la rente peut
néanmoins être majorée, à la demande
du crédirentier, si le contrat répond aux conditions
suivantes:
- il ne doit pas prévoir l'indexation de la rente;
- la rente doit être exprimée en somme d'argent;
- la rente doit être servie en contrepartie d'un bien mobilier
ou immobilier;
- elle doit être constituée entre particuliers.
Si ces conditions sont remplies, la rente est revalorisée
chaque année par application des barèmes publiés
par la loi de finances.
La rente est-elle réversible?
Lorsque les vendeurs sont mariés, il est
très fréquent que la rente soit réversible
en totalité au profit du conjoint survivant. Cela signifie
tout simplement, qu'au décès du premier des époux,
le survivant continuera de percevoir la rente, dans son intégralité,
jusqu'à son propre décès. Pour que cette réversion
soit possible, elle doit figurer dans l'acte de vente.
A défaut de stipulation contraire, la réversion entre
époux est présumée avoir été
consentie à titre gratuit et a le caractère d’une
libéralité.
Comment s'effectuent les versements?
Lorsque le contrat ne comporte pas de dispositions
particulières quant au paiement de la rente, celle-ci est
réputée payable à terme échu, c'est-à-dire
à la fin de chaque terme (année, semestre, trimestre
ou mois), et quérable, c'est-à-dire payable au domicile
du débirentier.
Cependant, la plupart des contrats de rente viagère prévoient
que la rente soit payable mensuellement et d'avance, et qu'elle
sera portable, c'est-à-dire payable au domicile du crédirentier
par virement.
Que se passe-t-il en cas de non-paiement de la
rente?
Le vendeur bénéficie des garanties
ordinaires en matière de vente d'immeuble et notamment du
privilège du vendeur, hypothèque de 1er rang qui lui
permet d'obtenir la vente judiciaire du bien en cas de défaillance
de l'acquéreur.
Il est également conseillé d'introduire dans le contrat
de vente viagère une clause de résolution de la vente
qui permet au crédirentier de reprendre son bien en cas de
défaillance du débirentier. Cette clause qui peut
(doit) être dérogatoire à l’article 1978
du Code civil, prévoit généralement que la
totalité du bouquet et les arrérages déjà
versés restent acquis au crédirentier ainsi que les
travaux et les améliorations apportés par le débirentier
défaillant. Les sanctions peuvent donc être très
lourdes pour le débirentier qui ne peut plus payer la rente,
puisqu'il risque de tout perdre: le logement qu'il avait acheté,
le bouquet éventuellement versé et toutes les sommes
versées au titre de la rente.
Tout manquement du débirentier, à ses obligations
de paiement, est sanctionné sans réserve par la cour
de cassation et ce, sans tenir compte des raisons éventuellement
invoquées (chômage, divorce etc…). La jurisprudence
de la Cour de cassation est constante en la matière.
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Dominique CHARRIER
Portable : 06.62.55.93.20
Tél/Fax : 05.56.20.65.74
E.mail : dominique-charrier@wanadoo.fr
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