Le viager, mode d'emploi :

Viager occupé

Lorsque le viager est dit « occupé », le vendeur conserve la disposition du logement objet de la vente et ce, jusqu'à son décès.
Il existe deux variantes du viager « occupé » selon que le vendeur ne conserve qu'un droit d'usage et d'habitation sur l'immeuble ou qu'il s'en réserve l'usufruit:

• si le vendeur conserve l'usufruit, il conserve la disposition du logement, non seulement pour l'habiter, lui ou sa famille, mais également pour le louer.
• si le vendeur conserve un simple droit d'usage et droit d'habitation, il peut continuer d'occuper le logement vendu, mais uniquement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. Il ne peut donc le donner en location à des tiers (Code civil, Art. 631) ;

Dans le cas d'un viager occupé, la question se pose évidemment de savoir qui, du débirentier ou du crédirentier, doit supporter le coût des travaux éventuels sur le logement ou l'immeuble, des réparations, etc. La répartition est en principe la suivante, sachant que les parties peuvent, dans le contrat de vente, prévoir d'autres modalités:

• si le crédirentier a conservé un droit d'usufruit, il doit en principe assumer les réparations d'entretien courant, le débirentier conservant la charge des grosses réparations: travaux sur les murs porteurs, toitures... (Code civil, Art. 605 et 606);
• si le crédirentier a conservé un simple droit d'usage et d'habitation, c'est aux deux parties qu'il revient de fixer les charges incombant à chacune d'elles.

Qu'il y ait réserve d'usufruit ou droit d'usage, le plus simple est peut-être de s'en remettre à la définition des charges et réparations locatives applicables à la location d'un logement.

Si le viager est occupé, les impôts locaux sont en principe répartis de la façon suivante:

• la taxe d'habitation est prise en charge par le crédirentier qui continue d'occuper le logement;
• la taxe foncière est à la charge du débirentier qui est propriétaire du logement mais avec récupération de la taxe d’ordure ménagère.

En cas de viager occupé avec droit d’usage et d’habitation et de libération définitive du logement par le crédirentier avant son décès, il est fortement conseillé de prévoir une récompense qui se traduit par une augmentation de la rente viagère au moment de la remise des clés.
En pratique, pour éviter le risque de location et les difficultés qui pourraient survenir pour faire libérer le local à la mort du vendeur, le viager avec réserve de droit d'usage et d'habitation est plus répandu que le viager avec réserve d'usufruit.

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Dominique CHARRIER
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